領展中國內地物業續租情況與投資思考?
根據2025/2026年度中期業績簡報
每基金單位分派 按年 -5.9%，分派總額 -5.6%。
每基金單位分派 按年 -5.9%，分派總額 -5.6%。
中期業績差強人意，小學雞原先預計會基金單位分派按年減少5%。
領展過往兩年也略有加注，所以今年收息數字有高單位百分比變化。
Page 19
根據最新資料，領展在中國內地的整體續租租金調整率為 **-16.4%**。不過，若撇除北京中關村領展廣場及上海領展企業廣場的零售部分，調整率其實為 **+2.5%**。由此估計，北京和上海這兩處物業的租金調整率大概接近 **-20%**，北京和上海的情況不容樂觀，希望最差時候已經過去。
今年上半年，領展在內地簽署了超過 **260份新租約**。與其說是業務擴張，不如說是「換血」——許多原本經營多年的租戶因生意難做而選擇不再續租。取而代之的是潮流生活用品類的新租戶，但這類品牌往往生命周期較短，幾年後潮流退去，又得重新尋找新租客，營運穩定性堪憂。
舉個例子：深圳領展中心城的「大小點」已在11月正式結業。其實他們的食品質素不差，尤其是水牛奶蛋撻。若生意尚可，加上業主沒有大幅加租，應該不至於關門大吉。如今舖位空置，連地庫也出現一兩間吉舖，可見零售市道仍面臨壓力。
---
### 投資角度：領展仍是收息之選
領展於上週五（2025年11月21日）收市價為 **HK$35.90**，以長線收息角度看，股息率已達 **7%以上**。今天（11月24日） HK$36.28，我已選擇先行加一注。
假設年尾派息時股價不變，——**末期利息加埋時間值百分比計，股息回報將吸引**。在現今環境下，這實在難得。
小學雞都係嗰一句：與其現在買舖或買樓收租（租金回報遠低於7%，還要應付租客大小事），不如每年見到股價吸引，用閒錢買入一萬幾千股領展，當作「金融層面的供樓」，既省心又有穩定現金流。
領展遭大行唱淡 股價再跌逾7%
中金降領展目標價 籲把握投資機遇
中金下調領展(00823)2025及2026財政年度每基金單位分派(DPU)5%及3%，目標價調低4%，至45元，目標價隱含今個財年預期股息率5.7厘，維持「跑贏行業」評級。
中金將今明兩個財年DPU降至2.56元及2.61元。當前股價今明兩年預期股息率7.1厘及7.3厘。......建議把握相關投資機遇。.
Interim Results Presentation Webcast
This comment has been removed by the author.
ReplyDelete昨日開市36.1小弟都加了少少。
ReplyDelete早時大市跌到趴係到，再加地產處處隱憂，低位時膽粗粗買咗擺長線，收過幾次股息都幾爽。最近市強，佢就2棍跌曬半年升幅，睇報道都同鞭兄理解差唔多，不過今日諗返，都怕有咩盲點睇唔到？
最怕網購呢樣嘢，對領展破壞力比想象高。就好似澳門D衛星場，對周邊鋪頭嘅影響咁就大鑊。早日咁樣2棍唔係嘢少！鞭兄如果有咩新觀點，唔該記得比小弟偷下師。
網購衝擊下，零售業最終會呈現「動態平衡」。
Delete亞洲：城市人口密集，外出消費，互動有需求剛性，這方面網購衝擊相對歐美較小。
歐美：人口分散地區交通成本高（如車程45分鐘-1小時），網購替代效應更強。
市場自我調節：租金隨需求回落至合理水平後，新經營者自然進場，形成良性循環。
買舖收租，現時樓價下跌（負資產）可否不供樓？
領展好處是可以繼續供或立刻賣咗佢！
領展平均租約期三年，要有心理準備，萬一明年可分派總額繼續減少，股價下跌到某價位會否加倉？ 我每年領展也有加有減，長線股數再增加中。
另外標兄也可以考慮銀發經濟概念的房地產基金，聚焦嬰兒潮世代退休潮，高消費力退休群體，外國遺產稅政策促使「及時享受」心態。捨得使錢的一群退休人士會選擇最適合的老人院。如服務及環境良好，這租客會住很久， 是一群很好的租戶。
持有 Welltower（WELL）今年股價表現亮麗。
https://stockanalysis.com/stocks/compare/well-vs-intc-vs-msft-vs-nvda-vs-orcl-vs-brk.a/