恒生私有化：資金重新佈局，調整對這個組合影響重大。
隨着滙豐私有化恒生後，收取的現金需要重新落注。首先在眾多港股中篩選出10多間公司，在衡量股價和公司背景，選擇華潤電力（0836）/ 中國平安（2318)，最終選擇了後者。
選擇中國平安（2318）的主因：資產組合穩健：平保旗下持有大量優質藍籌股，具備較強的抗風險能力。派息政策穩定：其歷年派息紀錄合理，符合我追求長期現金流的策略。
此外，早前在澳洲悉尼旅遊時，我實地考察了當地的零售環境。
領展（0823）在悉尼核心地段的商場物業位置極佳，且當地經濟表現強勁。因此，決定一部份恒生私有化所得的資金加倉領展，以進一步落實地域多元化配置。以下是本次投資組合調整前後的總值比例變化圖：
As of 31 Dec 2025
As of 31 Mar 2026
平安保險核心持股
• 平安銀行 （000001.SZ) ：持股比例：約57.95%（合計持有）
• 滙豐控股 （00005.HK） ：持股比例：7.98%
• 招商銀行 （03968.HK） : （全部股本：3.65%）；（H股股本：20.08%)
•中國太保 （02601.HK ) ：（全部股本：3.49%）；（H股股本：12.08%)
•中國人壽 （02628.HK） ：（全部股本：2.67%）；（H股股本：10.12%)
•平安好醫生 (01833.HK) ： 持股比例：約53.71%
• 陸金所控股 （06623.HK） ： 持股比例：約66.85%
平安的持股策略正從過去的房地產（華夏幸福等已大幅減值或退出）轉向「高股息、低估值」的金融藍籌股，這與其需要匹配長期保險負債回報的策略一致。
平安保險，現價來年應該有接近6%的派息（要扣除10%的股息稅）。
領展（00823.HK）正計劃進一步擴大在澳洲的零售版圖，收購澳洲房地產公司 Lendlease 旗下 Australian Prime Property Fund Retail （APPFRetail） 所持有的3個購物中心各50% 的權益。涉及金額約 15億澳元（約76.6億至77億港元）。
目前狀態：已遞交收購要約，但尚未就此項收購訂立任何具約束力的協議。
Lendlease 作為賣方，是因為基金贖回壓力而「被迫」套現，這讓領展有機會以相對合理的價格買入這類稀缺資產。相比之下，香港優質商場的轉手機會極少，且估值已被推得很高。
目前香港北上消費潮流及甲級寫字樓空置率已升至17.6%的42年高位，零售租務現況持續惡化，本港零售疲弱的環境下，續租租金面臨下調壓力。領展在香港寫字樓最大租客摩根大通決定遷出海濱匯，約佔全幢物業總可租用面積的三分之一，約25 萬平方呎。東九龍區（如觀塘、九龍灣）的供應量充足，但需求相對緩慢，要再次尋找能一口氣承接25萬方呎樓面的單一租客極具挑戰。
摩根大通（J.P. Morgan）確定遷往西九龍的藝術廣場（新鴻基持有-理論上組合也有租收），面積約25萬平方呎，租期為10年。
領展現價$36.X，是否已經足夠反映這些負面因素？
估值下修風險：目前的每基金單位資產淨值（NAV）約為＄61.19，現價折讓超過40%，若寫字樓租金持續走低，物業估值可能進一步下調，導致NAV 縮水。
收息回報的穩定性股息率吸引力：以＄36.X計算，預測股息率約為7.2%，相較於市場平均 5%-6% 的回報具有一定優勢。
加倉領展，本質上是看中其資產質量的置換。領展正逐步將部分回報較低（低於4%）或增長乏力的香港物業，轉化為澳洲這類回報率高（約6%）且具備抗通脹能力的資產。選擇領展而非其他本地地產股的主因：希望盡快尋找新行政總裁具備在全球範圍內尋找更優質回報率的能力。
關於本季Q1數據資料，有時間整理完後會再分享。
利申：非公開持倉有 16，823，836，2318 。
最後特朗普日日都係愚人節， 不停用另類中東戰爭計算方法. (EBITDA : Earnings Before Iran, Tariffs, and Donald Announcements)，但係佢自己都唔知做緊乜? 小學🐣更加冇可能去估下一次加息或減息機會率和多少？有冇通脹/滯脹?
暫時唯有當冇事發生!
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